Thứ Sáu, Ngày 14/12/2018
Tìm kiếm nhanh: 

Thống kê truy cập

Số lượt truy cập: 6.570.908
Tổng số Thành viên: 28
Số người đang xem:  39

Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 1)

Đăng ngày: 11/11/2013 12:04
Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 1)
Theo pháp lý online

(Pháp lý) – Bộ Luật dân sự 2005 (BLDS) và trước đó là Luật dân sự 1987 ra đời đã phát huy tác dụng điều chỉnh các quan hệ dân sự trong những năm vừa qua và là bước tiến rất đáng kể trong lịch sử phát triển hoạt động lập pháp Việt Nam.  Đồng thời với việc khẳng định vai trò quan trọng và tác dụng tích cực của BLDS 2005 thì việc tìm hiểu, phát hiện các quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa BLDS với các luật chuyên ngành khác là việc làm rất cần thiết, nhằm tiếp tục sửa đổi, bổ sung hoàn thiện pháp luật dân sự và hệ thống pháp luật Việt Nam, góp phần thiết thực ổn định và phát triển các quan hệ dân sự, xây dựng xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.

1. Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Luật Đất đai

29.1 278x410 Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 1)

Bộ Luật Dân sự 2005……

Mặc dù Luật Đất đai chỉ quy định người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai lại có những quy định cụ thể về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và những quy định này có sự mâu thuẫn với quy định của BLDS. Khoản 2 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Trong khi đó, khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự 2005 quy định việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.  Yêu cầu tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình thống nhất và ký tên vào hợp đồng thế chấp, bao gồm cả thành viên không đóng góp tài sản và công sức để hoạt động kinh tế chung, là không phù hợp với thực tiễn, gây phiền hà cho hộ gia đình trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu quy định việc định đoạt tài sản chung là tư liệu sản xuất, bao gồm cả quyền sử dụng đất  của hộ gia đình do các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên thực hiện như khoản 2 Điều 109 BLDS 2005 cũng không phù hợp với điều kiện về năng lực hành vi để tham gia vào việc định đoạt tài sản chung.

Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định “…hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.” Trong khi đó, theo quy định của Bộ luật dân sự, thời điểm đăng ký được tính là thời điểm chuyển quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 168, khoản 2 Điều 439 và Điều 692), còn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (Điều 405).

2. Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự 2005 với Luật Nhà ở.

Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai không ngăn cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất tại nhiều tổ chức tín dụng trong khi Luật Nhà ở quy định việc thế chấp nhà ở chỉ được thực hiện tại một tổ chức tín dụng. Điều 3 Luật Nhà ở quy định “trong trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của luật này”. Như vậy theo quy định của Luật này, khi BLDS, luật khác cùng điều chỉnh về nhà ở mà có quy định khác với Luật Nhà ở thì quy định của Luật Nhà ở được áp dụng, bất chấp quy định của Luật Nhà ở có phản ánh đúng tính chất của các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về nhà ở nói riêng.

Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP đã đề cập nhiều nội dung của các giao dịch về nhà ở: điều kiện của nhà ở là đối tượng giao dịch, điều kiện về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên và đặc biệt Nghị định 90/2006/NĐ-CP có ban hành kèm theo các phụ lục về mẫu giao dịch về nhà ở (mẫu hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở). Như vậy, sự tự do ý chí của các chủ thể về nội dung hợp đồng la f một nguyên tắc của Luật dân sự đã không được thể hiện rõ ràng.

Một số thuật ngữ về giao dịch nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở không phù hợp với tính chất của giao dịch hoặc không thống nhất với quy định của Bộ luật dân sự. Điều 90 Luật Nhà ở quy định “Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở”, quy định này đã sử dụng nhiều thuật ngữ không phù hợp như: điều luật quy định “cho thuê”, bản chất phải được hiểu là hợp đồng thuê tài sản (trong Bộ Luật Dân sự); tương tự như vậy: “đổi” – hợp đồng trao đổi tài sản; cho mượn – hợp đồng mượn tài sản; “uỷ quyền quản lý nhà ở”- một dạng của hợp đồng uỷ quyền (hoặc hợp đồng gửi giữ tài sản). Ngoài ra, giao dịch “cho ở nhờ” quy định tại điều luật không chính xác, hành vi ở nhờ tuy có liên quan đến nhà ở nhưng nhà ở không phải là đối tượng của sự thoả thuận “ở nhờ”, không là đối tượng của loại hợp đồng này. Nói khác hơn, không thể có giao dịch về nhà ở dưới dạng “ở nhờ” mà bản chất đây là một hợp đồng dịch vụ.

Điều 92 Luật Nhà ở  quy định chủ thể giao dịch về nhà ở “là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự”. Quy định như vậy chưa bao quát được hết các trường hợp của quan hệ dân sự và không tránh khỏi khó khăn, vướng mắc khi áp dụng. Người thuê nhà cho thuê lại nhà và đã được chủ sở hữu nhà đồng ý, nếu theo quy định của Luật Nhà ở thì giao dịch này sẽ vô hiệu vì cho thuê không phải là chủ sở hữu và cũng không phải là người đại diện theo pháp luật, nhưng theo khoản 3 Điều 496 Bộ luật dân sự giao dịch cho thuê lại trong trường hợp này là hợp pháp.

Theo Luật Nhà ở thì nhà ở là đối tượng của giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đã đánh đồng khái niệm “sở hữu” và “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở” là không chính xác, quy định này đã thu hẹp đối tượng là nhà ở tham gia giao dịch. Trong thừa kế, việc xác định di sản là nhà ở của người chết không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về sở hữu nếu đã  có căn cứ về xác lập sở hữu, đồng thời Bộ luật dân sự cũng quy định đối tượng giao dịch có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

Điều 97 Luật Nhà ở quy định “trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung“. Quy định này không thống nhất với BLDS 2005 vì Bộ luật này không quy định bên thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà đang thuê.

Điều 92 Luật Nhà ở quy định cá nhân là chủ thể của giao dịch về nhà ở “ phải có năng lực hành vi dân sự”, quy định như vậy là quá rộng. Theo quy định của Bộ luật dân sự, Về nguyên tắc, năng lực hành vi dân sự của cá nhân phát sinh khi cá nhân từ đủ 6 tuổi và đầy đủ khi cá nhân đủ 18 tuổi nếu không bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị Toà án hạn chế năng lực hành vi dân sự. Để tham gia các quan hệ mua bán, thuê, tặng cho, mượn, thế chấp, trao đổi nhà, cá nhân tối thiểu phải đủ 15 tuổi.

29.2 278x410 Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự với các luật chuyên ngành (Kỳ 1)

và Luật Đất đai đang bộc lộ một số quy định chồng chéo và mâu thuẫn

BLDS 2005 quy định một số tài sản mua bán phải đăng ký quyền sở hữu (như nhà, đất), thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính kể từ khi bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Trong thời gian không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”. Tuy nhiên, Điều 93 Luật Nhà ở quy định: thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực. Quy định không thống nhất về thời điểm chuyển quyền sở hữu đã làm phát sinh rất nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật. Ví dụ: (1) trong trường hợp mua bán quyền sử dụng đất và nhà gắn liền thời điểm chuyển quyền sở hữu tính từ thời điểm nào khi thời điểm chuyển quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà là khác nhau; (2) trước khi đăng ký trước bạ, các bên trong hợp đồng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Thực tế, thời gian từ khi công chứng đến lúc hoàn tất thủ tục sang tên nhanh nhất cũng nửa tháng. Như vậy, thời gian từ lúc ký hợp đồng công chứng đến đăng ký quyền sở hữu (đăng bộ) đã có “khoảng trống pháp luật”, (chưa nói đến việc đăng bộ để cấp xã và trung tâm đăng ký quyền sử dụng đất (thuộc cấp huyện) kiểm tra lại tính pháp lý của căn nhà (có tranh chấp, đúng hiện trạng, quy hoạch… hay không); (3) trong thi hành án dân sự, việc kê biên tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án và xác định chủ sở hữu nhà – đất ở thời điểm kê biên rất cần thiết. Tại thời điểm kê biên, người phải thi hành án đã ký hợp đồng bán nhà cho người khác, nếu căn cứ vào BLDS và Luật Đất đai, nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, cơ quan thi hành án được quyền kê biên, phát mãi căn nhà, nhưng nếu căn cứ vào Luật Nhà ở thì nhà đã thuộc quyền sở hữu của người mua, cơ quan thi hành án không có quyền vì kê biên người mua khiếu nại; không kê biên người được thi hành án khiếu nại.

Do chính sách về nhà đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong một thời gian dài Nhà nước không cho phép họ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Vì thế, trong thực tiễn có nhiều trường hợp họ phải nhờ người trong nước đứng tên hộ, dẫn đến phát sinh nhiều tranh chấp phải đưa ra Tòa án phân xử. Vào thời điểm thi hành BLDS 1995 thì đa phần các giao dịch nói trên khi xảy ra tranh chấp đều được xác định là vô hiệu, thậm chí căn cứ theo điều 137, điều 146 BLDS 1995 Tòa án có thể tuyên tịch thu phần thu lợi bất chính từ việc mua bán nhà đất. Ngoại trừ các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam được quy định tại các điều 121 Luật đất đai 2003, điều 126 Luật Nhà ở năm 2005, khoản 4 điều 65 Nghị định 90 ngày 9/6/2006 của Chính phủ (sau đó được kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XII sửa đổi, bổ sung), liên quan các trường hợp không được phép sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thì việc xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu, theo điều 128, điều 137 BLDS 2005 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức từ các giao dịch bị tuyên bố vô hiệu. Thực tế hiện nay cũng chưa có văn bản pháp quy nào quy định phải tịch thu các tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức nói trên, nên trong thực tiễn xét xử, một khó khăn đặt ra là để giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, cần phải tiến hành định giá giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, nhưng giải quyết phần chênh lệch gia tăng do thời giá thay đổi chưa được thống nhất.

3. Một số quy định chồng chéo, mâu thuẫn giữa Bộ luật Dân sự 2005 với pháp luật về giao dịch bảo đảm

Khoản 2 Điều 320 BLDS quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai”, trong khi đó tại khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định “tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”. Như vậy, phạm vi tài sản bảo đảm trong Nghị định số 11/2012/NĐ-CP tuy phù hợp với nội hàm của khái niệm tài sản trong BLDS (vật, quyền tài sản…) và thực tiễn cuộc sống, nhưng xét về nội hàm thì rộng hơn so với quy định tại khoản 2 Điều 320 Bộ luật dân sự.

Điều 325 BLDS mới chỉ đề cập đến thứ tự ưu tiên thanh toán theo thời điểm đăng ký trong trường hợp bảo đảm bằng tài sản. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm thì biện pháp bảo lãnh không thuộc đối tượng đăng ký. Khoản 14 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa bên nhận bảo đảm bằng tài sản và bên nhận bảo đảm không phải bằng tài sản, giữa các bên cùng nhận bảo lãnh và giữa bên nhận bảo lãnh với bên nhận cầm cố, bên nhận thế chấp, bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược, bên nhận ký quỹ.

Điều 416 BLDS quy định bên cầm giữ tài sản có quyền chiếm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ cho đến khi bên cầm giữ hoàn thành nghĩa vụ. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự chưa giải quyết triệt để mối quan hệ giữa bên cầm giữ tài sản với bên nhận bảo đảm trong trường hợp tài sản bị cầm giữ đang được chủ sở hữu dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản 10 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định: “Trong trường hợp tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại Điều 416 Bộ luật Dân sự thì bên cầm giữ có trách nhiệm giao tài sản mà mình đang cầm giữ cho bên nhận thế chấp để xử lý theo quy định của pháp luật sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ đã hoàn thành nghĩa vụ đối với bên cầm giữ”. Quy định nêu trên của Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cần được nghiên cứu, luật hóa trong quá trình sửa đổi BLDS.

Khoản 2 Điều 410 BLDS quy định “sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Trong khi đó, khoản 3 Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định hậu quả pháp lý đối với trường hợp giao dịch bảo đảm chưa thực hiện và trường hợp giao dịch bảo đảm được thực hiện một phần hoặc được thực hiện toàn bộ.

(Còn nữa…)

 PGS.TS. Luật sư Chu Hồng Thanh
TTV Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam

| Chia sẻ |
THẢO LUẬN  
Chưa có thảo luận nào
Ý KIẾN CỦA BẠN  
  Hãy đăng nhập để thảo luận

Tin cùng loại cũ hơn